¿El mayor locador de Madrid? Empresas de inversión estadounidenses

En una fría noche de invierno, varias decenas de personas estaban reunidas en un edificio cubierto de grafitis en el distrito madrileño de Carabanchel.

Casi todas estaban en medio de una disputa con su casero, pero no se trataba de las típicas quejas por goteras en las tuberías.

Habían venido a compadecerse de los bancos de inversión estadounidenses y los fondos de capital riesgo que controlaban sus casas.

Algunos de los asistentes a esta reunión del Sindicato de Vivienda de Carabanchel luchaban contra órdenes de desahucio o alquileres desorbitados.

Otros habían perdido sus casas por ejecuciones hipotecarias.

Una de las asistentes, Elsa Riquelme, describió su batalla de años para permanecer en el departamento de casi 56 metros cuadrados donde crio a sus tres hijos, que ahora es propiedad de Blackstone, la mayor empresa de capital riesgo del mundo.

El caso de Riquelme no es el único:

en la última década, Blackstone se ha convertido en el mayor propietario privado de inmuebles residenciales de Madrid, y el segundo de toda España.

El departamento de Riquelme es uno de los 13.000 que Blackstone posee actualmente en Madrid, y de los 19.600 que tiene en todo el país.

En toda España, alrededor de 185.000 propiedades en alquiler ahora son propiedad de grandes corporaciones, la mitad de ellas de empresas con sede en Estados Unidos, según una revisión de los registros de la propiedad realizada por Civio, una organización sin fines de lucro.

Los precios del alquiler han aumentado un 57 por ciento desde 2015 y los de la vivienda un 47 por ciento, según PwC, en gran parte porque el país no ha logrado construir suficientes viviendas para su creciente población, incluso mientras más de 4 millones de hogares permanecen vacíos.

Después de que la pandemia elevara la tasa de desempleo en España hasta el 15 por ciento, se dispararon los desalojos en todo el país.

En Madrid, los grupos de inquilinos calculan que 20.000 inquilinos de la ciudad se enfrentan actualmente a la amenaza del desalojo.

Riquelme, contador de profesión, emigró de Chile en el año 2000 y compró su piso por 56.000 euros durante la burbuja inmobiliaria, pagando la hipoteca a CaixaCatalunya, un banco ya desaparecido.

Cuando ella y su marido se separaron, no pudo seguir pagando y el banco ejecutó la hipoteca.

CaixaCatalunya le reclamó 150.000 euros (170.000 dólares) en concepto de honorarios y atrasos de la hipoteca, y luego vendió su departamento en una subasta por apenas 40.000 euros (45.000 dólares) a una filial de Blackstone.

Lo que antes eran pagos de hipoteca ahora son pagos de alquiler.

Y dijo que su capacidad para cumplir con sus obligaciones está en peligro porque las disposiciones de control de alquiler que le permitieron permanecer en el apartamento a 550 euros al mes han expirado.

Dice que se resiste a que Blackstone duplique el alquiler.

Riquelme, de 60 años, dijo que ese era su barrio, donde sus hijos fueron al colegio.

Añadió que cada día se despierta preguntándose si Blackstone la va a echar a la calle.

El departamento de Riquelme era una de las 400.000 unidades privadas de todo el país que hace una década fueron compradas por tres empresas de capital estadounidense: Blackstone, Cerberus y Lone Star.

Blackstone supervisa al menos 27 filiales nacionales y fondos de inversión diferentes en España que utilizan diversos modelos para comprar viviendas privadas y públicas.

Algunos fondos se han centrado en la compra de residencias embargadas, a menudo convirtiendo edificios enteros en alquileres de corto plazo.

Otros han adquirido viviendas públicas de ayuntamientos con problemas de liquidez y luego las han privatizado.

Otros compraron viviendas cuando el Gobierno se deshizo de activos problemáticos tras nacionalizar varios bancos en medio de la crisis de deuda de la eurozona.

Según, Jordi Bonshoms, investigador del departamento de Derecho de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, hubo una colisión entre el colapso de la propiedad de la vivienda, los activos problemáticos y el impulso de la Comisión Europea para vender deuda pública.

Para Blackstone se trataba de una ampliación de un plan inmobiliario que se inició con la crisis inmobiliaria de 2008, cuando ella y otras empresas de Wall Street gastaron miles de millones en la compra de propiedades en todo Estados Unidos.

Cuando los valores repuntaron, el capital se transfirió de los propietarios de viviendas a las empresas y sus accionistas.

En 2013, el Ayuntamiento de Madrid vendió 5000 viviendas públicas a Blackstone y a otro banco de inversión estadounidense, Goldman Sachs.

Blackstone compró 1860 apartamentos en 18 complejos por 128,5 millones de euros (146 millones de dólares), incluidos cientos de unidades en el PAU de Carabanchel. Esto supone apenas 69.500 euros (unos 78.000 dólares) en promedio por vivienda.

Esto supone apenas 69.500 euros (unos 78.000 dólares) en promedio por vivienda.

Una auditoría judicial de la operación reveló posteriormente que las ventas se realizaron a precios muy inferiores a los del mercado.

La entonces alcaldesa de Madrid, Ana Botella, junto con otras siete personas, fue condenada a pagar 26 millones de euros de multa por la mala gestión de la venta.

La multa ha sido anulada en apelación, pero la sentencia de Goldman Sachs se mantiene, aunque ha sido difícil de aplicar porque muchos de los departamentos en cuestión ya han sido revendidos.

En la actualidad, apenas el 2 por ciento de las viviendas españolas en alquiler son públicas, según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico.

En Francia es el 14 por ciento y en los Países Bajos el 34 por ciento.

Muchos de los vecinos de Riquelme se vieron atrapados en la ola de privatizaciones de 2013, entre ellos Carmen Robledo y Francisco, su marido.

Blackstone compró el edificio de los Robledo en 2013, y su contrato de alquiler de vivienda pública se prolongó hasta 2016.

Entonces firmaron un contrato de alquiler de tres años con condiciones comparables.

Cuando terminó, Blackstone pretendía subir el alquiler un 40 por ciento, con escaladas incorporadas en el contrato cada año posterior, según dijo Robledo, quien es conserje en una escuela primaria local.

La pareja finalmente perdió el departamento en febrero de 2024.

Ahora comparten un departamento de 55 metros cuadrados con dos compañeros de piso.

Pero Robledo, de 64 años, sigue visitando su antigua vivienda.

Las palomas, acostumbradas a que Robledo las alimente por las tardes, siguen reuniéndose en el balcón.

Por eso, dijo, tenía que seguir yendo.

Una portavoz de Blackstone, Sneha Patel, señaló que la empresa ha respetado todos los contratos de vivienda preexistentes, y que cuando esos alquileres finalicen, los inquilinos podrían comprar las propiedades o seguir alquilándolas a los precios del mercado.

Patel también dijo que la empresa no tenía la capacidad para influir en el mercado general ni en los alquileres, y también afirmó que posee menos del 0,12 por ciento de la oferta total de España y ha invertido 180 millones de euros (unos 204 millones de dólares) en mejorar sus propiedades.

Añadió que, como estaba bien demostrado, los retos del mercado inmobiliario español solo se pueden resolver construyendo más viviendas.

Pero Carme Trilla, ex directora de política de vivienda de la región española de Cataluña, dijo que muchos de los fondos de inversión que se beneficiaron de las ejecuciones hipotecarias posteriores a la crisis ahora también están desalojando a inquilinos.

Señaló que se encontraban ante una situación en la que se llevan a cabo varios desalojos de una misma familia.

Durante un discurso político en enero, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, señaló el papel de los “especuladores” y de los “llamados fondos buitre” en la distorsión del mercado, lo que, según él, ha llevado al “uso creciente de la vivienda como activo financiero”.

Lo que empeoró las cosas para muchos propietarios fue la falta de protecciones legales, como la imposibilidad de convertir las propiedades en garantía de las hipotecas.

En los años posteriores a la crisis, los prestamistas a menudo embargaban propiedades por hipotecas impagadas mientras insistían en que el prestatario pagara el saldo del préstamo.

El gobierno de coalición español, liderado por el Partido Socialista, estableció una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias de hogares clasificados como “vulnerables” hasta 2028, aunque la vulnerabilidad se juzga caso por caso.

Recientemente, el gobierno propuso un impuesto del 100 por ciento a los compradores de viviendas de fuera de la Unión Europea.

Pero esto no se aplicaría a las empresas internacionales que operan a través de firmas locales, incluida Blackstone, que trabaja a través de sus filiales nacionales.

Bonshoms dijo que no se trataba de que el mercado no estuviera regulado, si no que se ha regulado de un modo que beneficia a las compañías.

Aunque las propiedades de Blackstone se concentran en Madrid, también posee unos 2500 apartamentos en Barcelona y sus alrededores, que ha sido un bastión de las políticas de vivienda progresistas en los últimos años.

La ciudad está a punto de eliminar progresivamente los alquileres de corta duración para 2029, y su gobierno está autorizado a igualar cualquier oferta en la venta de un edificio residencial, para luego convertir los apartamentos afiliados en viviendas públicas.

Un inquilino de Blackstone en Barcelona, Enric de Orta, ha vivido en el barrio de Sant Antoni la mayor parte de su vida.

Con la caducidad de los topes de alquiler de la época de la pandemia y el vencimiento de su contrato, vio cómo su alquiler subía de 850 a 1400 euros al mes (de 960 a 1600 dólares), que se negó a pagar.

Ha estado luchando en los tribunales con la ayuda de su sindicato de la vivienda.

De Orta dijo que no podía entender cómo sus vecinos del edificio se quejan, pero no toman ninguna medida al respecto.

Añadió que esa actitud le incomodaba y que a las manifestaciones no acudía suficiente gente.

En una visita reciente al edificio en el que vive De Orta, siete de los 19 apartamentos de su planta parecían vacíos.

El propietario había instalado puertas de seguridad de acero para evitar que los okupas usaran los apartamentos vacíos.

Patel, de Blackstone, afirmó que cualquier sugerencia acerca de que la empresa deja deliberadamente inmuebles de alquiler vacíos es falsa y engañosa.

Asimismo, dijo que las propiedades solo están vacías cuando están por alquilarse o mientras se encuentran en renovación.

De vuelta al barrio madrileño de Carabanchel, el sindicato de inquilinos se reúne casi todos los jueves por la noche.

Una noche, los veteranos del sindicato se reunieron con 13 personas para conocer su situación.

Victoria Rivera, miembro del sindicato, aplaudió cuando contó que su hijo, ya mayor, apenas había comprado el departamento que la familia había perdido en una ejecución hipotecaria cuando él era niño.

El vendedor era Divarian, una filial de Cerberus.

Lucharon durante 15 años para conseguirlo, dijo Rivera, mientras compartían papas fritas y refrescos para celebrarlo.

El sindicato quiere detener todos los desalojos en su barrio, dijo Natalia Tapia, de 27 años.

Además de alquileres asequibles, pretenden que se renueven los edificios y departamentos porque muchos inquilinos se quejan de la falta de mantenimiento.

Tal vez lo más significativo sea que el grupo quiere negociar con los propietarios corporativos como colectivo, no como individuos.

Tapia, dijo, ellos no eran una ONG, sino personas que luchan por cambiar las reglas.

c. 2025 The New York Times Company